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從鋼筋混凝土到科技數字化，傳統住宅及配套設施服務正在進行著一場從“功能機”到“智能機”的躍遷，科技地產屢被重倉、物業公司集體上市、開發商向運營商的轉變……，讓新一代住宅、社區被插上了一根連接網絡世界的網線，成就“新基建”。
在這一過程中，各家地產廠商經歷了怎樣的浴火和重生？如何加持科技完成轉型？
為此，雷鋒網推出《地產科技戰》系列文章，以產業深度視角，追溯中國頭部地產廠商科技轉型的這十年，揭開新一輪“土地改革”的神秘面紗。
本文是雷鋒網《地產科技戰》系列文章第一篇。
作者 | 肖漫
編輯 | 王金旺
出品 | 雷鋒網產業組
今天的新恒大已經不是過往的恒大。
當許家印在今年 4 月的業績會上說出這句話時，大眾似乎并無太多意外，仿佛恒大走出的是能被預見的一步棋。
然而，新恒大的出現并非憑空造出，而是恒大在長達十幾年的產業布局中進化而來。
創立于地產黃金時期，在經歷了十年深耕、十年擴張之后，早在 2016 年，恒大就已經問鼎地產行業。不過，拿下行業第一的寶座后的恒大，還無法躺平享受這一切。
隨著國家調控政策的推出，以及房地產行業進入增長瓶頸期，恒大在迅速擴張的同時也在同步謀變，“新恒大”應運而生。
自 1996 年成立到現在，恒大可以說將其“不安分”的基因體現得淋漓盡致。
尤其是在經歷了十年黃金發展期后，地產行業迎來嚴峻的調控時期。從土地供給到金融政策，國家不斷強化對地產行業的調控；這對房企造成了巨大的壓力和挑戰，但也倒逼了房企修煉內功，積極求變。
在這個背景下，恒大在求變一事上可以說是頗為積極。
其中尤為令人矚目的是，恒大在 2017 年踩下戰略剎車，從“三高一低”戰略轉變為“三低一高”，并在政策逐漸收緊的 2020 年提出“高增長、控規模、降負債”戰略。
隨后，在經過一系列的戰略調整后，恒大終于又在 2021 年宣布完成了“多元產業+數字科技”的戰略布局，即“新恒大”的到來。
在業績發布會上，“新恒大”的產業版圖也被一并攤開：覆蓋衣食住行、文旅康養等領域，通過恒大地產、恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡、房車寶、恒大童世界、健康產業、恒大冰泉 8 大產業平臺聯動，構建科技數字閉環。
許家印稱：
恒大選擇這些行業不是憑空拍腦袋的，而是通過多年的努力布局與行業調研。
在恒大集團董事局副主席夏海鈞看來，房地產行業目前已經進入了行業增長瓶頸期、房企格局固化期、實體屬性回歸期，在這樣的背景下，恒大要成為“生存”下來的“適者”，就要率先改變自己、適應這種環境的變化。
事實上，“新恒大”這盤棋落成之前，恒大已整整布局了 12 年，歷經了四個“三年計劃”。
早在 2017 年，許家印就曾宣布恒大集團完成了多元化發展的產業布局，當時，恒大的多元業務僅有地產、金融、健康、文化旅游四方面。
恒大多元化的發展，經過八年的探索、調研和投入實踐，已經形成以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的發展格局。
許家印在內部會議上表示。
然而，對比前后的轉型不難發現，恒大一直在圍繞地產向外尋求新的增長點，其多元化內容也在隨著時代潮流方向演進中進一步變得更為豐富，最終形成了八大產業布局。
“恒大的多元化特點一個是圍繞房地產主業做了一系列的‘同心多圓’，一個是圍繞大數據，做了一個數據閉環。”夏海鈞在業績發布會上表示。
如果說，多元產業為“新恒大”畫了個圓，那么恒大的數字科技則是“圓的半徑”，某種程度上來說，這個圓的半徑將橫跨恒大“產業多圓”，統合多元化產業的數據，從而幫助恒大進行不同產業的相互聯動和促進，實現 “構建科技數字閉環” 的目標。
而面向科技轉型，恒大的野心并不小——“恒大的未來目標是由一家中國頭部房地產企業轉型成為世界一流的科技企業。”夏海鈞在 2020 年業績發布會上表示。
恒大的目標顯然很高遠，但對于目標的實現路徑，恒大并非毫無思考。
能夠實現這一目標的基礎在于，貫穿我們八大產業布局的背后是大數據，通過數據的閉環為用戶提供了全方位的服務，全方位的服務又會為我們提供更大的用戶群體，由此實現更大的數據閉環。
通過這樣一個循環往復的科技網絡，恒大未來才可以實現由房地產業向科技企業轉化。
這是夏海鈞的想法，也是恒大產業發展的一個大致方向。
對于恒大而言，從房地產企業向科技企業的進化過程中，科技需要像“基因”一樣滲透進八大產業之中，而不僅僅只是作為提升效能的工具——因此，恒大的科技布局也早已開始。
恒大在高科技發力甚猛之時，是在 2018 年，也是從這一年開始，“高科技”成為恒大業績發布會的高頻詞。
2018 年 4 月 9 日，恒大與中國科學院簽署全面合作協議時，許家印宣布恒大集團正式進軍高科技產業。
當時，許家印表示，恒大計劃在未來 10 年投入 1000 億元與中科院共同打造三大科研基地，重點布局生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智能、機器人、現代科技農業等領域。
仔細觀察不難發現，恒大與中科院合作布局的大部分領域能夠為恒大幾大產業形成賦能效應，只不過，在宣布合作之后，恒大與中科院便再無公開過合作動態。
在恒大宣布進軍高科技產業的四個月后，恒大成立了“恒大高科技集團”子公司。不過，雷鋒網翻閱“恒大高科技集團”過往發展經歷，其多與戰略投資相關，并且主要集中于智能家居領域。
僅在近三年（2019 年至今）的時間里，恒大高科技集團就多次出手，投資了包括歐瑞博、綠米、杭州控客等智能家居廠商，具體如下：
2019 年 11 月，恒大高科技集團曾戰略投資歐瑞博，歐瑞博 CEO 王雄輝隨后也表示，在獲得恒大 Pre-IPO 輪戰略投資后，歐瑞博已經在籌備 A 股上市計劃；
2020 年 11 月，恒大高科技集團與另一家智能家居廠商綠米聯創成立合資子公司——深圳聯恒智控科技有限公司，對此，官方曾表示，合資公司將整合雙方旗下相關業務與現有資源，旨在打造物聯網時代 B2B 平臺級領軍企業；
2021 年 2 月，恒大高科技集團宣布戰略投資杭州控客，后者為全屋智能家居產品和系統提供商，投資旨在整合控客智能產品及恒大產業鏈優勢，深度布局全屋智能領域。
另外，企查查數據顯示，恒大高科技集團 100% 控股的 12 家子公司中，與智能家居、智慧社區等相關公司就占了 5 家。
值得一提的是，在 2021 年 1 月 23 日發布“超級空間 1.0”全屋智能家居產品的星絡家居正是恒大高科技集團旗下的子公司。
據了解，星絡家居在發布會上推出了家居電腦、小星 AI 智能管家等產品，同時，星絡家居還宣布與索菲亞、東鵬、新明珠、中深裝飾等合作伙伴達成了戰略合作。
星絡家居 CEO 王小樂在發布會后也曾透露，“超級空間”2.0 已進入最后測試階段，將實現從“全屋智能”向“空間深度智能”的進化。
在一系列的動作之后，恒大正努力給自己貼上高科技和數字轉型的標簽——只不過，要徹底從地產企業轉型為科技企業，恒大還有很長的路要走。
在通過科技繼續挖掘地產行業這座金礦的過程中，物業成為包括恒大在內的房地產商最趁手的一件工具。
實際上，自 2019 年開始，房企物業開始迎來“井噴”勢頭，僅一年的時間，就有 12 家物管企業以 IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，數量相當于此前五年（2014 年到 2018 年）主板物業股的總和。
在房企物業“上市潮”到來時，恒大物業也沒有閑著——2020 年 7 月，恒大方面正式宣布將分拆物業版塊上市。
與此同時，在 "科技賦能" 的大旗下，憑借許家印強大的“朋友圈”資源，不到半個月時間，恒大物業就合計引入了 235 億港元戰略投資，包括中信、光大控股、紅杉資本中國基金、云鋒基金、騰訊等眾多企業紛紛入股。
某種程度上來說，恒大引入多家戰投有著提升上市估值以及未來戰略發展的考量，但投資巨頭、互聯網巨頭紛紛參與其中，其實也反映其搶灘物管市場的野心。
另外一個重要的背景信息是——2020 年 8 月，政府頒布了三條紅線監管指標。根據監管要求，排名前十的房企中有三家全面觸及，其中就包括恒大。
僅籌備了 5 個月左右，恒大物業就成功在 2020 年 12 月登陸港交所。
上市之初，恒大物業明確表態將通過科技賦能，實現由傳統物業公司向科技型服務公司升級；現在看來，恒大物業的轉型其實某種程度上助力了“新恒大”的出現。
事實上，在數字化巨潮之下，物業版塊作為房地產商與地產業務銜接最為緊密的一大業務，成為房企數字化轉型升級的重頭之地。其中，萬科物業轉型為“萬物云”，碧桂園提出“新物業”概念等。
對于恒大物業，其科技轉型主要有“兩把抓手”，一是搭建科技平臺，二是推動 AI 社區落地，前者布局“基建”，后者發力業務。
科技平臺搭建方面，就在上個月，恒大與騰訊達成戰略合作，將打造面向全社會開放的物業科技平臺“微物云”。
公開資料顯示，“微物云”將覆蓋智慧物業 SaaS 系統、空間物聯網和用戶運營服務三大板塊，全面導入醫療、養老、教育、金融及社區團購等增值服務，從而助力傳統物業從空間、資產的運營轉移到社區用戶的數字化運營。
事實上，在與騰訊合作打造“微物云”之前，恒大物業也一直在布局智慧平臺的建設——恒大物業 2020 年年報顯示，恒大物業目前已完成了物業 SaaS 管理平臺、ERP 智能管理平臺、大數據平臺、物聯網平臺等智慧平臺建設。
AI 社區落地方面，恒大同樣采取合作形式。2020 年 12 月，恒大與商湯科技達成戰略合作，致力于通過人工智能技術賦能智慧社區。
6 月 1 日，恒大與商湯科技公開了其合作的首個人工智能示范社區，其管理方案涉及社區內 31 個高感知場景，包括人員通行、機動車管理、社區安防管理等均包含其中。
從新近動態中不難看出，恒大物業線上+線下正同步發力，但與此同時也透露出另一重要消息，無論是線上平臺的搭建，還是線下 AI 社區的打造，恒大物業都尚且處于初步階段。
這對覆蓋全國 310 個主要城市的恒大物業的體量而言，恒大物業要全面實現科技轉型，仍有長路要走。
回望恒大過去發展的 25 年，不難發現，這是一家緊緊把握著時代戰略，并能夠順勢而變的企業，黃金時期的入局與擴張，再到“三高一低”、“三低一高”、“高增長、控規模、降負債”等發展戰略的提出，恒大一直在變。
但與此同時，在頂層戰略的包裹下，恒大也在“擴寬河道”，從地產拓寬至四大業務，再到八大產業，而在這之中，科技起到了重要的助力作用。
在“多元產業+數字科技”這樣組合的量變下，最終恒大以“新恒大”面貌昭告大眾。
恒大成為“新恒大”的過程，其實也是房地產商在收獲了地產紅利之后如何“固守疆土”的寫照，在這樣的轉型背后，其實正說明了——在數字化科技浪潮到來之時，沒有人能夠躺平迎接。
即便是恒大這樣體量的頭部玩家。
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