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| 本文作者： 薛洪言 | 2018-09-12 00:18 |
隨著房價上漲，80后、90后在一二線城市購房變得越來越難，建立租購并舉的住房供應與保障體系成為了政策著力點。在此背景下，長租公寓迎來政策風口期。
同所有風口一樣，長租公寓的風口初期也是群雄逐鹿，市場份額代表定價權，搶占規模至關重要，為了快速擴張，大家對資金總是渴求的。于是乎，在正常的融資渠道之外，不少機構打起了租金的主意，主動為租客甚至房東嫁接相關融資產品成為公寓運營機構的“份內事”。
當殷勤的服務之下潛藏了對資金的渴求時，各種“套路”也就來了。當套路攪動市場風云，租房分期這個場景，或許要被玩壞了。下面，我們從頭說起。
長租公寓的運營模式，分為集中式和分散式兩大類。
集中式公寓，即自持整棟物業，按統一標準裝修后出租，具體又分為拿地自建型和收樓裝修型。前者對前期資金投入要求較高，一般以開發商、酒店、國資企業等實力雄厚者為主，后者對前期資金投入要求較低，主要是裝修建安費，很多互聯網創業平臺均采用這一模式，如魔方公寓、水滴公寓等。
分散式公寓，即從房東手中零散收房，然后以統一標準裝修并對外出租。整體而言，進入門檻較低，房產中介和創業機構多采用這種模式，如自如公寓、紅璞公寓、蛋殼公寓等。
考慮到租金中長期的上漲態勢，拿地自建型公寓運營機構，可以有效鎖定成本，且能享受房產的升值收益，中長期看更具競爭力。不過，這一模式的前期投入太高，只適用于開發商和國資企業。收樓裝修和分散式公寓才是當前市場主流的運營模式。
在這種模式下，從房東處低價收房、高價向租客出租，租金差成為公寓運營機構的主要盈利來源。
通常，公寓運營機構會與房東簽署長期合同，3年-5年為主，年度漲幅有限（一般為5%左右），提前鎖定租金成本；然后與租客簽訂短期合同，租金每年按市價上調（一般10%以上）。在收房第一年，房東要價和租客出價都會自動向散租市場看齊，公寓運營機構的租金差空間不大。從第二年起，對租客的收費隨行就市，差價空間就比較可觀了。
盈利模式是清晰的，不過，長租公寓市場是典型的規模決定定價的市場，市場份額越高，定價能力越強，公寓運營機構有著強烈的動力快速做大規模。于是，不計成本地搶占房源、高額的室內裝修配置費用以及初期較高的房屋空置率等，成為這個階段長租公寓市場的常態，此時，靠租金差收入這點造血能力，便捉襟見肘了，虧損成為行業常態。
不妨看看上市公司世聯行旗下紅璞公寓的財務數據。
截至2018年6月30日，世聯行運營公寓項目177 個（包括包租及托管模式），運營間數近3萬間，2018年上半年實現營業收入1.67億元，同比增146.72%。
由于公寓業務處于快速增長期，受“支付給出租方的租金費用和攤銷的室內裝修配置費用”的快速增長影響，2018年上半年，公司資產運營服務（包括公寓業務和工商資產運營管理等，以公寓業務為主，占比約60%）新增運營成本高達2.5億元，毛利率為-56.54%，仍在持續虧損中。
一方面，要快速做大規模來穩固生存的權力，需要大量的資金支持；另一方面，自身造血能力又嚴重不足，外部融資能力也存在天花板。除了找個資金實力雄厚的親爹外，不少長租公寓運營機構便打起了房東和租客的主意，嘗試以貸款產品為杠桿撬動金融機構的資金。很多貸款產品，只能以房東和租客的身份申請，于是，針對房東與租客的各類“套路貸”就面世了。
針對房東的套路貸
在長期租賃合同中，房東在未來有持續的現金流入，可以申請應收賬款保理融資。房東自己當然沒這需求，但公寓運營機構有。于是，一些公寓運營機構打著房東的名義同金融機構簽署保理融資協議，房東就被套路了，莫名其妙地貸了一筆款。
正常情況下，公寓運營機構會按期進行還款，房東是無感的。當公寓運營機構資金鏈斷裂或跑路時，金融機構向房東催債，個中套路才浮出水面。
針對租客的套路貸
通常，租客只能接受押一付三，公寓運營機構則希望租金年付，才好占用租金用于擴大再生產。擔心雙方談不攏，一拍兩散？放心，一些公寓運營機構表面上會妥協，允許租客押一付三，甚至是主動“讓利”，押一付一也可以。背地里，則以租客的名義申請一年期的租房分期，提前鎖定一年的房租收入，租客每期繳付的租金，則被用來償還分期貸款。
租房分期本是正大光明的消費金融場景，只是，若借款合同并非租客的真實意思表示，便成了一種套路。
部分放貸機構的“縱容”
從法律的角度，如果借款人對借款協議毫不知情，則不必承擔還款義務。對金融機構而言，視同遭遇騙貸風險，需自行承擔損失，誰讓自己的風控能力不過關呢。
所以，金融機構在貸款審批時，首先會進行嚴格的身份核實，確保貸款申請是借款人的真實意思表示。對于操作套路貸的公寓運營機構而言，要突破金融機構的反欺詐防線并不容易，與金融機構合謀，才是最可行的做法。
這種情況下，放貸機構明知是套路貸，仍然睜只眼閉只眼，自以為只是形式不合規，但貸款并沒有實質性風險。一旦公寓運營方跑路，只好自吞苦果。也因為此，與公寓運營機構聯合套路租客和房東的放貸機構，多以不規范的現金貸平臺或中小P2P平臺為主，很多時候，只有公寓運營機構的關聯放貸機構愿意做這樣“不靠譜”的金融業務。
典型的套路貸在合規層面存在硬傷，借款合同是無效的，無法吸引正規金融機構，終究是小打小鬧。不過，在激烈的市場競爭下，小打小鬧，也會傳染。
當越來越多的公寓運營機構開始“套路”租客，套路本身便融入到整個商業模式之中，成為這些機構在商業層面競爭的助力。此時，不套路的機構，反倒無法有效參與市場競爭。
為了爭搶房源，公寓運營機構需要向房東一次性支付半年甚至一年的租金，按照一般的商業邏輯，公寓運營機構要實現收支平衡，對租客的租金收取應該是押一付六甚至押一付十二。而恰恰有了套路貸的加持，一些公寓運營機構推出了押一付一的租金策略。
押一付一在前，押一付六便毫無競爭力，結果便裹挾著所有公寓運營機構推行押一付一模式，最終成為行業主流。一邊是支出端的年付、半年付，一邊是收入端的押一付一，倒逼公寓運營機構借助租房分期來實現收支平衡。
對于頭部公寓運營機構和持牌金融機構，固然不敢在借款人不知情的情況下發放套路貸，但總能找到讓借款人“自愿”簽署借款合同的法子，讓借款合同看起來合規、有效。
來看一個案例：
小A去某長租公寓租房，被公寓運營機構的“押一付一”政策吸引，早早繳納了3000元押金。在簽訂合同時，才發現租房合同里嵌套著一份借款合同，此時的小A有兩個選擇：一是拒絕簽署合同，被告知押金不退回，損失3000元；二是簽署借款合同，承擔真實的還本付息責任。最終，小A簽署了合同。
因為是借款人的真實意思表示，借款合同是有法律效力的，但用戶又別無選擇，何嘗不是一種套路。
既然套路橫行，必然風險叢生。
作為整個鏈條的核心節點，公寓運營機構積極撮合套路貸的核心驅動力在于資金占用，要么占用租客的資金，要么占用房東的資金。當公寓運營機構跑路或資金鏈斷裂時，資金被占用的一方陷入危機，為了維護自身的權益，風險必然要從借款合同傳導至租賃合同，沒人能獨善其身。
舉例來說，公寓運營機構一次性給房東付了半年的租金，以租房分期的形式收了租客一年的租金，占用了半年房租。半年后，公寓運營機構跑路了，房東只收了半年租金，要趕租客離開。租客要么不肯搬走，與房東陷入糾紛；要么被迫離開，但沒房住便不再還本付息，金融機構遭遇不良損失，租客被上了征信黑名單。
總之，是個多輸的局面，而公寓運營機構的跑路或資金鏈斷裂，是所有風險的觸發點。
接下來的問題是，公寓運營機構跑路是小概率事件還是大概率風險？若是前者，尚無傷根本，若是后者，則后患無窮。
回到長租公寓行業的角度，激進的市場拓展策略（可自行腦補前段時間北京的搶房源事件）、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業態等，長租公寓市場遲早要經歷一個洗牌期。屆時，批量的公寓運營機構跑路不可避免，而被套路貸裹挾其中的各方，都會成為受害者。我愛我家前副總裁胡景輝曾言“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，就是這個道理。
該怎么辦呢？既然看到了風險隱患，自然要消滅隱患。
政策層面對長租公寓的鼓勵，并非指望這個行業帶來GDP或稅收增長，歸根結底是要解決中低收入群體的住房需求問題。若長租公寓的發展過程伴隨著對各方利益的損害，還談何政策扶持？
在歐美國家，保護承租人的居住利益被普遍納入立法范圍。以德國為例，該國建立了完善的房租價格指導機制，對房租漲幅進行限制：“租金超過指導價格20%，租客有權將房東告上法庭；超過50%，房東被認為賺取暴利，可入獄三年；訂立租約后，租金3年最多上漲不能超過15%等等”。為了保護租客的租住權，甚至曾有過“即便租戶拖欠房租，業主也不能直接收房，而是要出示足夠證據，然后由執法人員實施收屋”的法律規定。
國情不同，我們可能不會事事效仿，但切實保護租客和房東的利益，是相通的。唯有如此，租售并舉的住房供應與保障體系才能落到實處。而各式各樣的套路貸，恰恰站在了政策的對立面，成為阻撓住房租賃市場健康發展的絆腳石。既如此，監管大棒還會遠嗎？
屆時，不能與套路貸進行有效切割的租房分期，是否也會像校園貸和現金貸一樣，成為被激進玩家“玩壞”的又一個消費金融場景？
作者薛洪言，蘇寧金融研究院互聯網金融中心主任 ，來源洪言微語，雷鋒網獲授權轉載。
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